Jakie są konsekwencje samowoli budowlanej?

Co jest samowolą budowlaną ?
Mówimy o robotach budowlanych wykonanych w jakimś stopniu nielegalnie. Co oznacza zatem termin samowola budowlana? Mówiąc najprościej, są to każde roboty budowlane, a zatem również budowa, wykonane bez wymaganego ustawą Prawo budowlane pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.

W szczególności uważa się za nią:

  • budowę lub rozbudowę budynku albo innego obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę;
  • wybudowanie obiektu lub wykonywanie określonych robót budowlanych bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu;
  • zmiana sposobu użytkowania obiektu bez wymaganego zgłoszenia;
  • istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu bez uzyskania zmiany pozwolenia na budowę;
  • przystąpienie do użytkowania obiektu bez wymaganego zawiadomienia o zakończeniu budowy lub uzyskania pozwolenia na użytkowanie.


Czy samo zgłoszenie wystarczy ?
Ustawa Prawo budowlane w art. 29 i 30 zawiera enumeratywny katalog budów i robót budowlanych, które nie wymagają uzyskania ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę lub uprzedniego zgłoszenia. Jest to katalog zamknięty. Decydując się zatem na budowę lub wykonanie jakichkolwiek robót budowlanych należy najpierw sprawdzić czy wymóg uzyskania ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę czy też uprzedniego zgłoszenia wynika z ww. katalogu.
Jeżeli obiekt budowlany, który mamy zamiar posadowić lub roboty budowlane, które chcemy wykonać w ww. katalogu nie zostały wskazane, to zapewne na ich realizację wymagana jest decyzja pozwolenia na budowę, chyba że zostały one wskazane w art. 30 ust. Prawa budowlanego, gdzie mowa jest o budowach i robotach budowlanych, które wymagają jedynie zgłoszenia.
Dla przykładu, decyzji pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 m kw., przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m kw. powierzchni działki, jak również indywidualnych przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m sześć. na dobę. Jednakże, aby móc legalnie posadowić jeden z ww. obiektów budowlanych, musimy zamiar ich budowy zgłosić w organie administracji architektoniczno – budowlanej. Zgłoszenia, a nie pozwolenia na budowę, wymagają również roboty budowlane polegające na dociepleniu budynków o wysokości do 12 m (co oznacza, że docieplenie budynków powyżej 12 wymaga już pozwolenia na budowę).
Warto więc zwrócić uwagę, iż to głównie stopień skomplikowania robót budowlanych, jak i miejsce ich wykonywania przesądzają o konieczności uzyskania decyzji pozwolenia na budowę lub uprzedniego ich zgłoszenia.

Legalizacja albo rozbiórka
O tym, jakie dokumenty należy przedłożyć zarówno do wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na budowę, jak i do zgłoszenia robót budowlanych przesądza ustawa Prawo budowlane w art. 30 ( zakresie zgłoszenia) oraz art. 33 (co do pozwolenia na budowę). Rozpoczęcie robót budowlanych bez wymogów stawianych przez ustawę, czyli wykonanie ich w ramach tzw. samowoli budowlanej, może nieść za sobą różne konsekwencje w zależności od tego, czy zostały one wykonane bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę czy bez dokonania zgłoszenia. Jednak zarówno w pierwszym jak i w drugim przypadku, organ nadzoru budowlanego będzie obowiązany przeprowadzić w takiej sytuacji postępowanie legalizacyjne.
Takie postępowanie jest wszczynane z urzędu. Doświadczenie pokazuje jednak, iż w 99% przypadków, podstawą dla wszczęcia takiego postępowania jest tzw. donos. W przypadku uzyskania przez organ informacji o samowolnym wykonywaniu robót budowlanych, przeprowadza on na terenie objętym budową kontrolę lub oględziny. Podjęte w ich wyniku ustalenia będą stanowiły podstawę do ewentualnego wszczęcia i prowadzenia postępowania zmierzającego do doprowadzenia wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, lub do ich rozbiórki.

Koszty legalizacji
W przypadku budowy zrealizowanej bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę, prowadzenie takiego postępowania uwarunkowane będzie w pierwszym rzędzie zgodnością zrealizowanej inwestycji z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a w przypadku jego braku z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy. Drugim warunkiem dla zalegalizowania obiektu budowlanego samowolnie wykonanego jest jego zgodność z przepisami, w tym techniczno – budowlanymi. W przypadku, gdy ww. przesłanki są spełnione, organ nadzoru budowlanego nakłada na inwestora obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej.
W przypadku obiektu budowlanego zrealizowanego bez decyzji pozwolenia na budowę, jej wysokość zależy od kategorii obiektu budowlanego oraz jego wielkości (oba współczynniki określone zostały w tabelce stanowiącej załącznik do ustawy). Dla przykładu, opłata legalizacyjna z tytułu samowolnie pobudowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego wynosi 50.000 zł (i to bez względu na kubaturę obiektu) a z tytułu nielegalnie posadowionego hotelu o kubaturze 7.500 m3 wynosi ona 750.000 zł.
Inaczej wygląda sprawa w przypadku pobudowania obiektu budowlanego bez wymaganego prawem zgłoszenia. W tym przypadku ustawodawca określił opłaty legalizacyjne w stałej wysokości: 2.500 zł i 5.000 zł wskazując konkretnie w art. 49b ust. 5 ustawy Prawo budowlane, za które obiekty budowlane wykonane w ramach samowoli budowlanej należą się ww. kwoty. Jednakże i w tym przypadku warunkiem zalegalizowania obiektu budowlanego jest uprzednie stwierdzenie o jego zgodności z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym i techniczno – budowlanymi.
Konsekwencją nieuiszczenia przez inwestora opłaty legalizacyjnej w zakreślonym przez organ nadzoru budowlanego terminie jest decyzja o nakazie rozbiórki. Ustawa Prawo budowlane nie wprowadza natomiast żadnych sankcji finansowych z tytułu samowolnie wykonanych robót budowlanych.

Dodatkowe obciążenia
Na marginesie wskazać jednak trzeba, iż w trakcie prowadzonego postępowania legalizacyjnego organ uprawniony jest do nałożenia na inwestora obowiązku przedłożenia opinii technicznej lub ekspertyzy sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia. Koszt takiej ekspertyzy również oznaczać może dla inwestora duże obciążenie finansowe zwłaszcza, gdy wynika z niej konieczność wykonania dodatkowych robót budowlanych celem doprowadzenia tych, wykonanych w ramach samowoli budowlanej do stanu zgodnego z prawem.

Warto ryzykować ?
Wniosek nasuwa się sam. Najbardziej opłaca się realizowanie robót budowlanych w oparciu o ostateczną decyzję pozwolenia na budowę lub zgodnie z dokonanym zgłoszeniem, zwłaszcza, że ustawa Prawo budowlane nie przewiduje przedawnienia samowoli budowlanej.
Samowola - ryzyko zarówno dla właściciela, jak i dla najemcy

Skutki samowoli budowlanej mogą być bardzo bolesne także dla najemcy, który wynajął obiekt niedopuszczony do użytkowania. W takim wypadku nie są skuteczne polisy ubezpieczeniowe, nie są spełnione warunki bezpieczeństwa pracy oraz można stracić pieniądze, wydane na poczynione w użytkowanym lokalu nakłady. Dlatego szukając obiektu do najmu, korzystajmy z renomowanych biur pośrednictwa, które sprawdzą wszystkie dokumenty

Samowola wg nowelizacji Prawa Budowlanego z 2010r.
Wiele osób, nawet nie zdaje sobie sprawy, że ją popełnia. Na szczęście 6 sierpnia 2010 r. weszła w życie nowelizacja ustawy Prawo budowlane (Dz. U. Nr 121, poz. 809, dalej “nowelizacja”), która procedury legalizacyjne wyjaśnia. Jakie przyniosła korzyści, o tym poniżej.

Jakie należy spełnić wymogi aby zalegalizować samowolę ?
Zgodnie z ustawą z dn. 6 sierpnia 2010 roku osoba, która dopuściła się samowoli budowlanej na działce nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, będzie mogła ją bez obaw zalegalizować. Warunkiem koniecznym do spełnienia jest jednak uzyskanie warunków zabudowy. Co ważne, zgodnie z nową ustawą, można je otrzymać już po wybudowaniu budynku. To duże ułatwienie i niezmiernie istotna zmiana. Kiedyś zalegalizowanie takiej budowli graniczyło z cudem. Przypomnijmy: sytuacja była patowa. Prezydenci miast, burmistrzowie czy wójtowie nie kwapili się do wydawania warunków zabudowy obiektom, które istniały choć w części. Z kolei brak wspomnianego dokumentu uniemożliwiał powiatowym inspektorom nadzoru budowlanego legalizację danego przedsięwzięcia.
Inwestor, który pragnie zalegalizować samowolę nie tylko jednak składa dokumenty w urzędzie. Czeka na niego sporo innych, niestety przykrych, bo związanych z finansami obowiązków. Musi je jednak dopełnić. Są koniecznie przy legalizacji. Nic się nie zmienia w kwestiach formalnych. Inspektor budowlany bowiem zalegalizuje jedynie budowę, która jest zgodna z przepisami techniczno-budowlanymi oraz planistycznymi. W dalszym ciągu nie da rady zalegalizować budynku, który m.in. nie posiada projektu budowlanego.
Dodatkowy haczyk w legalizacji to koszty. Legalizacja domu to nie lada wydatek. To swoisty straszak i kara dla łamiących przepisy i budujących bez odpowiednich pozwoleń. I w tym wypadku nieważna jest wielkość budowy. Tyle samo zapłacimy, jeśli bez pozwolenia wybudowaliśmy dom czy tylko np. dobudowaliśmy garaż czy ganek. W przypadku nie uiszczenia opłaty legalizacyjnej, Urząd Nadzoru Budowlanego ma prawo nakazać rozbiórkę budynku. Jedynym wyjątkiem od tej zasady są obiekty, których budowa zakończyła się przed rokiem 1995, je zalegalizujemy nie ponosząc żadnych opłat za samowole, lecz należy wykonać inwentaryzację budowlaną z ekspertyzą techniczną a to kosztuje nie mniej niż projekt budowlany.